家づくりに関する基礎知識

一戸建て購入の基礎知識。建ぺい率・容積率・用途地域ってなに?

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一戸建て住宅を購入するための基礎知識

一戸建て住宅を建てる、購入するという人生で初めての体験をする訳ですから、基本的には分からないことばかりです。建築、不動産というかなりの専門知識を必要とする業界で、「理想の家を手に入れる」ために闘う訳ですから、こちらもそれ相応の知識を身につけておく必要があります。

一戸建て物件の資料やチラシなどを見ていて、必ず出てくるのが「建ぺい率」、「容積率」、「用途地域」というキーワード。

これらは一戸建て住宅を購入するための計画を進めていく中で、必ず必要となる重要な言葉ですので、必須の基礎知識として勉強しておきましょう。

建ぺい率と容積率とは何か?その算出方法

建ぺい率とは、敷地面積に対してどれくらいの面積の建物を建てられるかという制限を規定している数字です。

よく土地情報などに「建ぺい率 60%」などと書いてあるのを見たことがあるでしょう。それはつまり、敷地面積が100平方メートルだった場合、建物を建てられる面積の上限は60平方メートルであると規定しているのです。

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それに対して容積率は、敷地面積対して、1階と2階(3階建てのなら3階も)を足した延床面積がどの程度の建物が建てられるかを規定した数値。

例えば「容積率 160%」であれば、敷地面積が100平方メートルの土地に対して、延べ床面積が160平方メートルの建物まで、建てることができるということになります。

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ちなみに、この容積率は、「用途地域」によって制限のパーセンテージが違うので注意しましょう。

用途地域の確認は必須!将来立つ可能性のある建物をリサーチ

一戸建て住宅を建てる土地を見つけるのは、家づくりにおいて非常に重要なことです。

土地の大きさや状態はもちろん、ずっと長く住み続ける場所になる周辺地域についてもリサーチをしておく必要があります。

その時に調べておきたいのが、家を建てる地域の「用途地域」が何であるかの確認です。

用途地域とは何か?

用途地域とは、都市計画法で定められた地域地区の一つです。

その地域の用途がバラバラに混ざり合ってしまうことを防ぐために制定されたもので、全部で12種類あります。

その用途地域を調べることで、

  1. その地域に建築可能な建物の種類
  2. その地域に将来立つ可能性がある建物

を知ることが出来ます。

今、何も建っていないから大丈夫、というのは少々、浅はかな考えです。

土地を購入した時は、周囲に何もなく、日当たりも良好だった場所が、数年建ってビルや住宅に囲まれ、まったく日の当たらない暗い家になってしまうということも少なくありません。

後々になって建てられたものが、自分たちの生活を壊す要因になってしまう可能性は、少なからず存在しているのです。

12種類の用途地域一覧

12種類ある用途地域を一覧にしてまとめました。

自分が購入しようとしている土地や建売住宅の土地がどんな用途地域に当てはまるか確認してみましょう。

①第一種低層住宅専用地域

2階建てくらまでの一戸建て住宅やアパートなどが 中心となる住宅地です。小規模な公共施設などの建設はできますが、商業施設は建設できません。

コンビニも建てられない、いわゆる「閑静な住宅街」です。

②第二種低層住宅専用地域

第一種低層住宅専用地域で建設できる住宅やアパート、施設に加えて、コンビニなどの小規模店舗も建設することが可能な地域です。

人が集まり、騒音の元となるコンビニなども存在できます。

③第一種中高層住居専用地域

3階建ての住宅やアパート、マンションなどが存在する住宅街。中規模公共施設や病院、大学などの建設も可能です。

遊戯施設やホテルなどの建設はNG。

④第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住宅地域で建設可能な建物に加えて、小規模なスーパーマーケット、やや広めな店舗、会社事務所などを建設することができます。

会社や商業施設も多くなるため、街への人の出入りは多くなります。

⑤第一種住居地域

中規模スーパーマーケット、小規模のホテル、中小の運動施設、その他、中規模店舗や会社事務所などを建設することが可能です。

かなり広い範囲から人が流入してくる可能性も高まります。

⑥第二種住居地域

10000平方メートルまでの一定条件を満たした店舗、事務所、ホテル、パチンコなどの他にも、小規模工場なども建設可能。

⑦準住居地域

第二種住居地域で建てられるものに加えて小規模映画館、倉庫や、環境への影響が小さい小規模工場などが建設可能。

店舗の営業音や、工場などの作業音が漏れてくるなど、様々な音が大きくなる地域。

⑧近隣商業地域

準住居地域で建設できるものの他にも、ほとんどの商業施設を建てることが可能な地域。

⑨商業地域

近隣商業地域の内容に加えて、広義の風俗営業や性風俗関連の施設も建てられる他、高層ビルの建設も可能。

⑩準工業地域

軽工業の工場など、環境悪化の恐れがない工場や商店、住宅の建築も可。

⑪工業地域

住宅はもちろん、工場はどのようなものでも建設可能。ホテル、旅館、映画館や公衆浴場の建設もOK。

⑫工業専用地域

その名の通り、工場しか建設できない地域。住宅はもちろん、施設なども建設は不可能

 

このように、12種類のうち11種類の用途地域に住宅は建てられますが、工場や風俗施設、大規模商業施設などが建設可能な地域に建てるのは、避けたほうが無難でしょう。

閑静な住宅街だったはずが、近くにラブホテルや風俗ビルが建ってしまい、環境悪化に直面した例や、近くに大型ショッピングセンターやアウトレットなどが出来、外からの人の流入で交通状況が著しく悪くなったりした例などがありますので、土地を購入する際は必ず「用途地域」の確認をしましょう。

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【参考文献】新20年たっても後悔しない一戸建ての選び方がわかる本 (100%ムックシリーズ)

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